NISAで不動産投資する方法とは？具体的な内容やメリット・デメリットをご紹介

不動産投資というと、アパートやマンションを購入して家賃収入を得る方法を想像する方も多いでしょう。

一方で、NISAで不動産投資する方法もあることをご存知でしょうか。

本記事では、NISAや不動産投資に興味がある方に向けて、NISAで不動産投資する具体的な内容やメリット・デメリットなどご紹介していきます。

不動産投資とNISA

本記事では、不動産投資とNISAについてお伝えしていきますが、ここではまず不動産投資とNISAそれぞれの基本的な内容について確認していきたいと思います。

NISAについて

まずはNISAについて。

NISAとは最長5年間、株式や投資信託などの金融商品を購入した場合に毎年120万円まで非課税にしてもらえるという制度です。

通常、株式投資や投資信託で得られた利益は20.315%の税金が課されますが、NISA口座で購入した場合にはこれらの税金がかからないため非常にお得だといえるでしょう。

なお、もともとNISAは2023年までの予定でしたが、令和2年に税制改正があり、2023年から2028年まで延長されています。

さらに、2024年からは新制度となり、1階部分を20万円/年、2階部分を102万円/年までの非課税枠となる予定となっています。

NISAで不動産投資できる？

不動産投資というとアパートやマンションを所有して第三者に貸し出し、家賃を得るといったビジネスを思い浮かべるのではないでしょうか。

この点、NISAでも実は不動産投資に取り組むことは可能です。

不動産投資といっても、不動産を直接購入するのではなく、プロが不動産を運用してその利益を分配する投資信託に投資するのです。

この、プロが不動産を運用する投資信託のことをREITと呼びます。

NISAでは購入できる銘柄が限定されていますが、REITを購入することも可能です。

NISAで不動産投資するメリット

ここでは、NISA口座においてREITを購入する形で不動産投資するメリットを見ていきましょう。

具体的には、以下のようなものがあります。

・分散投資できる

・運用に手間がかからない

・税金がかからない

それぞれについて見ていきましょう。

分散投資できる

最初のメリットは分散投資できるという点です。

例えば、NISA以外に株式投資やFXに取り組んでいる方であれば、NISA口座でREITを購入することでリスクを分散することにつながります。

株式投資であれば、個別銘柄の業績などはもちろん、業界の状況や株式市場全体の影響を受ける可能性は高いです。

また、FXであれば2国間の経済状況はもちろん、世界経済の影響を受ける可能性は高いでしょう。

この点、REITであれば株式と比べれば株式市場全体の影響は受けにくいですし、FXと比べれば世界経済の影響を受けにくいといえます。

なお、そもそもREIT自体が複数の不動産を分散して運用しているのが一般的で、それだけでリスク分散につながります。

運用に手間がかからない

実際に不動産を取得して運用するのと比べると、REITであれば初期投資額を借金する必要もなければ、運用に手間がかかることもありません。

お手軽に不動産市場に投資できるという点はREITの大きなメリットだといえるでしょう。

税金がかからない

NISAでREITを購入すれば、非課税投資枠内であれば価格が上昇しても税金がかかることはありません。

本来であれば利益に対して20.315%分の税金が課されるのと比べると非常にお得だといえます。

NISAで不動産投資するデメリット

一方、NISAで不動産投資するデメリットとして以下のようなことが挙げられます。

・投資法人が倒産するリスクがある

・不動産を所有することで得られるメリットのいくつかは受けられない

それぞれ解説します。

投資法人が倒産するリスクがある

REITでは、投資法人が不動産を運用して得られた利益が分配されます。

しかし、REITには運用がうまくいかず上場廃止や倒産してしまうリスクもあります。

上場廃止したり倒産したりすると、投資金額は返ってこない点に十分注意が必要です。

不動産を所有することで得られるメリットのいくつかは受けられない

REITは不動産市場に投資するという点では不動産投資といえますが、自分で不動産を所有して運用すると得られるメリットのいくつかは得られません。

例えば、自分で不動産を所有して運用した場合、得られる利益は不動産所得として計上されるため、給与所得など他の所得との損益通算が可能です。

しかし、REITの場合は金融商品の扱いとなるため、給与所得などとの損益通算はできません。

なお、NISA口座で購入したREITについては、NISA口座内でしか損益通算できない点にも注意が必要です。

例えば、普通の口座で投資信託やREITを購入して、NISA口座でもREITを購入した場合、普通口座では普通口座内でのみ、NISA口座ではNISA口座内でのみしか損益通算できないのです。

その他、自分で不動産を所有して運用する形であれば相続税の計算において大きなメリットを得られますが、REITだとそうしたメリットを享受することはできません。

まとめ

NISAで不動産投資することの特徴やメリット・デメリットなどお伝えしました。

NISAでREITを購入することのメリットにはさまざまなものがありますが、一方で、自分で不動産を所有するのと比べると、得られないメリットもある点には注意が必要です。

NISAや不動産投資に興味がある方は、本記事の内容を参考に、投資計画を立ててみてはいかがでしょうか。