【投資法人みらい】の特徴/実績/評判/口コミ等

投資法人みらいの不動産投資

不動産投資信託の「投資法人みらい」は、日本国内の中でも代表的とされる総合商社「三井不動産グループ」と、独立系アセットマネジメント会社である「イデラキャピタル」が互いの強みを連携させて活動を展開する不動産投資法人です。日本国内をメインの展開エリアとしてそれぞれに精力的な活動を繰り広げてきたこの二社は、それぞれ不動産ビジネスとアセットマネジメントにおいて大きなアドバンテージを持ちます。この両社がスポンサーとして不動産投資・運用をバックアップすることにより、隙の無い強みをそれぞれ発揮し合える不動産投資法人として、安定性・収益性を成長させつつあります。国内でも有数の実力を持つ2つの強みが発揮されている点として、ポートフォリオの構築内容に色濃く反映されているのが特徴的。

両スポンサーが得意としているオフィス・商業施設・ホテル・居住施設などをコアアセットとしてポートフォリオは形成されています。一定程度のグロースアセットをそこに組み込むことで、同法人の持続的な成長を目指してもいます。スポンサーの持つパイプラインとグロースアセットの組入れを企図したことにより、物件の新規取得でポートフォリオの規模が拡大するとともに、過度な競争を回避することも実現されています。ポートフォリオの分散とキャッシュフローの安定を目指して、三井不動産とイデラキャピタルの持つ各強みを活かした戦略が練られています。不動産価値想像力を活用し、収益性を最大まで高めることに重きを置いています。

スポンサーの着眼点

不動産ビジネスの領域で幅広い知見を持つ三井不動産グループと、不動産価値の創造に関連するアセットマネジメントについて実績を持つイデラキャピタルならではの、二つの着眼点を活かした成長戦略が、投資法人みらいの安定・収益性を向上させ続けています。多岐にわたるアセットカテゴリーを投資のターゲットとすることにより、投資機会の最大化を経てポートフォリオの拡大へと繋げています。また投資機会の中からは優良不動産を慎重に選別し、活発に人やビジネスが展開する三大都市圏を中心に厳選投資することも忘れません。条件をいくつも設定してそれを満たす物件を選び取ることで、ポートフォリオの質を維持させているのです。

三井不動産グループやイデラキャピタルが持つスポンサーパイプラインは日本全国各地に展開するものであり、種類や属性も多岐にわたります。これら豊富なパイプラインを活かすことで、物件の新規取得戦略もスムーズに運ばれています。立地・建物・テナントの3点に着眼点を絞り、これらの要素に基準を設けてから投資リスクとリターンについての検証を実施。施設としてのスペックや延床面積について、テナント数のボリュームゾーンや立地条件など、決して妥協することはありません。

三井の運営ノウハウ

投資法人みらいのスポンサー企業である三井物産グループには、総合商社としての多種多様な運営・開発実績が存在します。不動産に関する経験はもちろんのこと、アセットタイプの運営事業をグローバルに展開してきた実績も誇るため、不動産投資法人に対するサポートとして有力な運営力の提供が期待されています。実績の事例として、オフィス・商業施設・物流施設・病院施設・スポーツ施設・太陽光発電施設といったカテゴリーも用途も異なる施設を開発してきました。施設全体を三井物産グループのトータル的なサポートによってマネジメントすることで、各種施設の収益性と安定力を支えてきました。

貨物ターミナルの整備・運営事業候補者に選定された実績や、森林の持つ機能を社会に貢献するための山林経営・管理業務を行った実績など、実績を上げれば枚挙にいとまがありません。三井物産の有する様々なオペレーションアセットの運営実績に基づいた事業知見は、同法人のポートフォリオの競争価値を高め、内部成長戦略とその運営力を強化させています。豊富な事業実績によって培われた各種方面とのパイプラインやパートナーシップもまた、所有するポートフォリオの競争価値を高める助けとなっているのです。

イデラの価値想像力

不動産のアセットマネジメントを数多く行ってきたイデラキャピタルには、「不動産価値想像力」といって不動産物件の持つ潜在的な価値を引き出し、ニーズを高めるスキルが備わっています。表面的な用途・カテゴリーには見られない、潜在的な価値を見出して顕在化・最大化させるのが、同社の持つ強みです。この不動産価値想像力によって不動産収益力が向上し、結果として投資法人みらいの投資主価値最大化へとつながっています。この物件価値の創造は、募集ターゲットのヒアリングから始まり、バリューアッププランが精密に企画・立案されていきます。そこからリーシング及び運用を見据えた品質管理が行われ、高い収益性を安定的に維持しながらの運用が行われます。

イデラキャピタルのサポートでは、不動産の投資に対して2つのチームが用意されています。実務経験の豊富な一級建築士・ゼネコン出身者で構成されたコントラクション・マネジメントチームと、実務経験豊富な不動産営業・マーケット調査会社の出身メンバーで構成されたリーシング・マネジメントチームです。実際にこれらのチームは中規模オフィスや都市型商業施設の低稼働を改善させるに至りました。都市型商業施設については空ビルの状態から稼働率を89%にまで高めた経験を誇ります。