【日本ロジティクスファンド投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

日本ロジティクスファンド投資法人の不動産投資

日本ロジティクスファンドは、日本国内で初めての物流REITとして知られる不動産投資信託です。「経済の血液」とも呼ばれる物流と金融を繋ぐことによって、日本経済への貢献とすることを目標に設立されました。2005年の5月に上場して以来、日本ロジティクスファンドは物流施設の立地や施設使用、テナントニーズといった各種様々な要素を見極めながら、中長期的に安定した収益を見込めるポートフォリオの構築に携わってきました。オフィスや住宅がメインとされている不動産投資市場の中で、物流に注目した同法人は、物流セクターの安定性を市場に示してきたとして業界内でも視線を集めています。同法人が物流に投資するJ-REITとして立場を確立してきたのには、長くに渡って物流事業に携わってきた「三井物産株式会社」の存在が大きく影響しています。

物流に投資をする不動産投資信託は今も少しずつ増え続けてはいますが、国内で最初に上場した物流REITとして、同法人は強い戦略性と信頼性、そして充実したポートフォリオを誇ります。未開拓のアセットとされていた物流施設の取得は、含み益率41.6%の数値を叩き出しています。日本ロジティクスファンドの持つ物流施設投資・運用の実績は、J-REITに欠かせない「目利き力」と「専門性」の2つを兼ね備えるまでに至りました。物流施設としての価値やクオリティを見極める判断力・分析力は、国内先駆けとなった時代から今も尚独走状態を見せ続けています。安定感のある運用を続ける「専門性」も、三井物産の協力によって高い実力が裏付けられているのが同法人の強みと言えるでしょう。

OBR戦略と効果

不動産投資によって安定した収益を得続け、今後もまだ収益を膨らまし続けたいと考えるなら、資産価値の最大化に向けたポートフォリオマネジメントが欠かせません。日本ロジティクスファンドにおけるマネジメントとして活用されているのは「OBR戦略」と呼ばれる戦略で、REIT自らが行う保有物件の再開発という意味合いを持ちます。OBR戦略を実行することによって、保有物件が持つ開発利益の「外部流出」を回避するとともに、大規模物件を転換させて資産価値を大きくアップさせることに繋がります。賃貸可能面積が増加することでポートフォリオ収益力がアップすることもまた、OBR戦略の持つメリットと言えるでしょう。

実際に日本ロジティクスファンドがこなしてきたOBR戦略の実例として、再開発前は76,208平方メートルであった物流施設を、開発後には92,730平方メートルの規模へと転換させました。賃貸可能面積がただ増えただけではなく、内装や設備など、テナント満足度に繋がるあらゆるクオリティの向上政策が行われています。開発前と後で実用性も利便性も大きく異なる物件をいくつも保有している同法人には、今後も更なる収益性の拡大が期待できるでしょう。OBRの実施にあたっては、優良立地であることや築年数の経過による建物薄価が低いことといった条件がもうけられています。

3社からのサポート

日本国内で初めての物流REITとして成功を収めた日本ロジティクスファンドには、その成功に大きく携わった3つのスポンサーが存在します。スポンサーはそれぞれ物流・金融・不動産で構成されるようにサポート体制を築き上げており、物流施設としての専門性や金融目線での巧みな戦略、そして不動産の取り扱いと分析といったすべての要素で妥協を許しません。スポンサーは三井物産株式会社と三井住友信託銀行株式会社、そしてケネディクス株式会社の3社であり、どの企業も全国規模で展開する対応範囲の広さと、マーケット市場における影響力の大きさに定評があります。

三井物産株式会社は日本を代表するともされる総合商社であり、物流に関して豊富な実績を持ちます。顧客基盤とネットワークは広大で強固なものであり、不動産情報や物流施設の開発力を大きく支えています。三井住友信託銀行は国内で大きな知名度・信頼性を誇る信託銀行であり、売却や仲介と言った不動産情報とファンド組成・流動化スキームにおいて膨大なノウハウを有し、惜しみなく提供。ケネディクス株式会社は、独立家アセットマネジメント会社として長期にわたって日本の不動産マーケットに関わってきました。これら3社の強力なサポートの元、収益用不動産の売却やマーケットの分析が行われているのです。

堅実な財務戦略

物流・金融・不動産すべての視点を取り入れた財務戦略により、日本ロジティクスファンドは日本で唯一投資口の発行による資金調達のみで上場を果たしてきました。つまり無借金ということになります。「分配金の安定と持続的成長」という目標を達成するために、この特徴は大きなアドバンテージを同法人へもたらしました。強固な財務基盤の構築に向け、資金調達の手段を選択するという方針により、可能な限りまでリスクが少なく成長性の感じられるものとなっています。金利上昇時の分配金減少リスクについてを「安定性」、負債調達余力を活用した物件取得を「成長性」として評価した際、発行体格付で高い評価を得るに至りました。

株式会社格付投資情報センターにおける評価は「AA-」、株式会社日本格付研究所における評価は「AA」と、どちらもAAを超えています。またキャッシュマネジメント・ポリシーとして、手元現預金は財務基盤の維持やポートフォリオのメンテナンス、OBRや新規物件への投資、そして投資主還元に活用されることが公開されています。余剰なキャッシュがある限り、所有する物件のクオリティ維持や投資主への利益にあてられるため、J-REITとしての将来性も期待できると言えるでしょう。