【エスコンジャパンリート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

エスコンジャパンリート投資法人の不動産投資

不動産投資法人の「エスコンジャパンリート投資法人」は、地域に密着し、そこで生活するすべての人に寄り添った物件投資と運用をコンセプトとする不動産投資信託です。

もともと暮らしそのものを開発するデベロッパー「株式会社日本エスコン」とビジョン・コンセプトを共有している法人であり、日本エスコンとの密接な連携のもと、暮らしに密着した同法人ならではのポートフォリオを形成して、人々に愛される物件の運用を実施しています。

スポンサー会社でもある日本エスコンのサポートでは、人々の暮らしを開発するための不動産開発力を外部成長サポートとして、不動産の運営力を内部成長サポートとして同法人に提供されています。

長らく人々の暮らしに密着するという着眼点で運営を行ってきた同社のノウハウは、物件のコンセプトとマッチしていると言えるでしょう。

エスコンジャパンリート投資法人では、「暮らし密着」「底地」「総合デベロッパー・日本エスコン」の3本の柱からなる運用体制が築かれています。

人々の暮らしに密着した不動産物件へ投資・運用をするため、ポートフォリオのメインは商業施設とされています。

今現在の状況だけではなく、今後の将来性を見据えた上で継続的な人口集中が予想される四大都市圏を中心として、地域コミュニティに根差した商業施設を投資対象とすることにより、地域の活性化とポートフォリオのクオリティ向上、投資主価値の最大化へ貢献を果たしています。

底地・暮らし密着型の強みとして、雇用・所得環境の停滞が見られた場合にも、運用資産にはある程度の安定性が見られています。

成長戦略の内容

エスコンジャパンリート投資法人のポートフォリオの中では、暮らし密着型の商業施設が大半を占めています。

住宅物件やオフィス物件など様々な物件が存在していますが、暮らし密着型の商業施設は時代やニーズの流れに収益を左右されづらい上、人口の密集度について事前にリサーチした上で立地条件を厳選することによって、長期的に安定したニーズが期待できます。

地域コミュニティに根差した暮らし密着型の商業施設は、地域のコミュニティ活性化にもつながるため、そこに暮らす人たちとの結びつきがより強固なものになり、「なくてはならない場所」として確立されていくことでしょう。

また同法人では、安定性の高い底地への投資も行っています。

底地が有する賃料収入の見込みや、底地流通市場の拡大、災害時による資産価値の下落リスクの低さといった各種条件に注目することで、安定したポートフォリオの構築を目指しています。

総合デベロッパーである日本エスコングループと、スポンサーサポート企業である中部電力グループのサポートにより、ウェアハウジング機能を活用しながら物件の収益性を向上させ、外部成長と内部成長を両立させています。

中部電力による環境配慮技術は、物件としての価値をさらに高めさせてくれています。

強固な財務戦略と基盤

安定したポートフォリオを築いてく他にも、安定した運用とそれを実現できる法人としての体制が欠かせません。

エスコンジャパンリート投資法人では財務に関する方針も徹底して固めており、財務基盤を強固にすることで中長期的な投資・運用を保証するものとしています。

新投資口の発行は、運用資産の規模成長や収益性の向上を目的とすること、投資口の取引価格の低下をよく勘案すること、金融環境尾踏まえた上で実施すること…など、方針についての細かなルールは公開されています。

LTVは保守的な水準を守るために50%上限を原則とし、キャッシュマネジメントについてはポートフォリオにおける資金需要常にモニタリング。

スポンサー企業のバックグラウンドの大きさも手伝って、資産についての安定運用に力がそそがれています。

また利益を超えた金銭の分配について、分配可能金額を超えて分配することも可能としています。

経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況などの財務状況を慎重に判断した上で、利益超過分配によって投資主価値の最大化が遂げられることも考えられます。

原則として利益超過分配は行わない方針ではあるものの、突発的な事象が生じた場合や、著しく分配可能額が厳守する場合などにおいては、手元資金の水準に配慮した上で利益超過分配の実施が判断されます。

資産運用会社について

エスコンジャパンリート投資法人のポートフォリオ運用を担う資産運用会社は、同じエスコングループに所属しているエスコンアセットマネジメントです。

そこに住まう人々の理想の暮らし・街を実現するという、エスコングループに共通したコンセプトをもっており、暮らしに密着した商業施設を中心とした投資・運用を支えています。

投資ニーズに応えるため、地域コミュニティの分析や市場の情報収集など、多岐にわたるアプローチで不動産投資・運用に携わっているのが特徴。

ショッピングセンターの商業棟や、駅から至近距離に所在する商業施設、地元スーパーセンター、病院施設など多種多様な不動産物件について取り扱ってきた実績を持ちます。

2002年からは中部電力グループの「中電不動産」からのサポートも受け始めて、より一層不動産投資事業に多く注力するようになりました。

商業施設の持つ地域住民への密着度と同時に、底地の魅力についても着目した投資を実現することで、より」長期安定的な収益の獲得につなげています。

繁華性のあるエリアはもちろんですが、日常的に使用する商業施設ならではの取っつきやすさや親しみやすさを大切にしており、こうした地域密着への理解力によって、商業施設物件の稼働率は高い状態を維持できているのです。