【三菱地所物流リート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

三菱地所物流リート投資法人の不動産投資

三菱地所物流リート投資法人は、デベロッパーと不動産アセットマネージャーという二つの側面から構成された、ハイブリッド的なサポートに基づく不動産投資信託です。

三菱地所は日本最大級を誇る総合デベロッパーとして知られる企業であり、物流施設の開発と運営において豊富な実績・経験を誇ります。

東京や丸の内エリアを中心に展開して、120年以上にわたり街づくりを推進してきた歴史を持っており、総合デベロッパーとしての社会貢献は日本全国エリアにとどろいています。

物流施設事業を成長事業領域として推進してきたその着眼点は、数多くの有力な物流施設を開発し、運用しながら収益性を高める実力へと発展しました。

三菱地所の所有する最新型の物流施設と、その開発・運営を通じたスポンサーパイプラインが最大限に活用された三菱地所物流リート投資法人は、今後も飛躍的なポートフォリオの拡大が期待されています。

また三菱地所投資顧問も同法人のサポートとして名を連ねています。

こちらは不動産アセットマネージャーに関する豊富な実績を有する企業であり、物流施設の投資・運用を経て様々な経験を培っています。

日本の不動産証券化黎明期であった2001年に設立を果たし、多様なアセットタイプの投資・運用を担ってきた実績から、高い専門性で不動産投資運用のアドバイスと発案を行います。

「目利き力」と称される投資案件の選別力は、投資法人にとって頼もしい物件の開発・運用力として提供されています。

この両社の強みをハイブリッド的に活用したことにより、投資主価値の最大化に向けた精力的な取り組みが強みです。

外部成長戦略の特徴

三菱地所の持つ1から不動産物件を開発する力と、三菱地所投資顧問による不動産投資物件の選別力をハイブリッド的に活用する三菱地所物流リート投資法人は、ポートフォリオの拡大化に向けて様々なアプローチを見せています。

例えば三菱地所とのスポンサーサポート契約によって、優先交渉権を持っているのがその例の一つ。

三菱地所による開発案件も含めて、物流施設などを売却する際には優先的に交渉を行うことが可能です。

もとから高い選別条件を設けてそれを満たす物件ばかりが揃っているため、同法人が新規取得できる物件には高い水準が保証されています。

取得した段階から即戦力となって収益性を向上させる物件が多いのが、同法人ならではの強みと言える点です。

また資産運用会社についても高い目利き力と外部取得スキルが備わっており、マーケットの分析とテナントニーズの精査によって、常に高い競争力を持った物流施設への厳選投資が実施されています。

資本市場環境や物件取得のタイミングに応じたブリッジファンドの活用により、機動的に物件取得機会を得ている点が強み。

物流施設においては、三菱地所が開発する「ロジクロス」のブランドを展開していることから、高いポテンシャルが期待できるのも魅力でしょう。

内部成長戦略の特徴

物流施設の開発・運営と、アセットマネージャーによる投資・運用がハイブリッド活用された上での内部成長戦略も、三菱地所物流リート投資法人を語る上で欠かせないポイントです。

三菱地所には法人顧客リレーションを活用したリーシング力があり、かつ長年の運用にわたって蓄積された物流施設運営ノウハウが加わり、高い運営力を同投資法人に提供しています。

物流事業者や荷主とのリレーションを構築することで、市場ニーズを適切なタイミングでくみ取った、着実と言える内部成長が目指されているのです。

中長期的な観点での収益向上・維持に向けて、テナント調査サポートや入居条件・関連工事が実施されています。

また三菱地所投資顧問には多様なアセットタイプの物件を運用してきた実績があり、物流施設をはじめ多岐にわたるカテゴリー、用途への臨機応変な対応力が期待できます。

安定的な物流施設の運用力も実績に裏付けされており、この運用会社による運用実績は2019年時点で7,108億円を超えています。

テナントの誘致や物件価値の最大化に向けた運用が目指されていることがわかります。

保有資産全体の賃貸にまつわる管理や理テナントの提案が適宜実施されることで、とどまらず着実な成長を続けるポートフォリオが構築されています。

ポートフォリオの内容

三菱地所物流リート投資法人が構成するポートフォリオの内容は、立地・建物特性・安定性の3つの着眼点で構成されています。

中でもテナントニーズを的確に捉えているかを入念に精査することで、高い競争力を引き出しているのが特徴。

物流施設についてはポートフォリオ全体の80%以上を、その他の物件は20%以下の割合を占めています。

地域別の投資比率は首都圏に所在する物件が50%以上、その他のエリアに所在する物件が50%以下として定められています。

程よい地域の分散が計画されていることから、自然災害や地域ごとの人口数や繁華エリアの有無といった、多様なリスク・リターンの分散にも成功しています。

立地条件においては、近畿圏や中部圏に展開する三大都市圏を中心として重点投資されています。

物流施設の重要度が高まっているエリアや、従業員確保の容易性についても着眼されていることで、物流施設としての価値最大化を実現。

延床面積10,000平方メートル以上の規模と、長期安定稼働を見込めることを条件とし、ポートフォリオ全体で見ても高い稼働率が見られます。

テナントとの賃貸借契約の締結やテナント分散、三菱地所グループの法人顧客リレーション活用といった戦略により、各方面との関係性は実に良好。

安定性のある投資運用が成長性を引き出しています。