【MCUBS MidCity投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

MCUBS MidCity投資法人の不動産投資

MCUBS MidCity投資法人は、三大都市圏を中心とした不動産物件に投資を行う不動産投資信託です。総合商社として全国エリアに大規模な事業を展開している三菱商事と、欧州を代表する金融機関であるUBSが合弁したことによって設立された資産運用会社「三菱商事・ユービーエス・リアルティ」が運用する不動産投資信託であり、ポートフォリオのほとんどをオフィスビルで固めています。近年中小規模の企業が豊富に増えているため、オフィスビルへのニーズはさらなる高まりを見せることが予測されます。中でも事業者の集まりやすい三大都市圏に投資を集中させることによって、不動産投資信託としての安定性や収益性をさらに充実させることへと繋げているのです。

スポンサー企業の規模の大きさを生かした厳選投資も同法人の持つ特徴の一つ。より質の良い物件を厳選して投資することにより、安定したニーズによりポートフォリオの稼働率を高めます。稼働率が下がって投資主への分配が減るリスクを下げるとともに、運用のしやすさ・コストの軽減も視野に入れています。ただ人気のある物件というだけでなく、運用を通じて物件価値や競争力を向上していける可能性についても考慮した上での厳選投資により、「稼ぐ力」を安定させているのです。活気のある東京・大阪・名古屋を中心とした都市圏への投資を行うことで、地域分散による利益と収益の多様性もメリットとして得ています。立地・スペック・収益性の3要素にこだわった緻密な調査は、同法人の収益性をより高めていくでしょう。

テナント満足度を重視

オフィスビルを投資・運用していくうえで重要なことは、その物件を利用するテナントや利用者たちの満足度を維持・向上させることです。物件を利用するテナントの目線にたった運営方針の決定と戦略により、満足度を常に向上し続けられるよう対策しています。定期的にテナントに対して満足度の調査を行うことで、調査結果と周辺環境やビルとしてのクオリティ、安全性などを照らし合わせ、物件価値の分析を実施。いかに快適に過ごせる空間であるかを注視しながら、テナント満足度の向上に努めているのです。

精力的な調査により、テナントが過ごしやすいと感じる設備や周辺環境を分析し、実際に工事などを通してそれらを整えています。テナントの本心に寄り添ったアプローチによって不動産物件としての価値を高めることで、競争率の高いオフィスビル物件の投資で安定した収益性を確立させられているのです。また財務基盤やEGSへの取り組みについても力を入れており、ポートフォリオの分散や収益性の格付けを得ることにより、多方面から得ている信頼性を強化しています。EGSの社会的な取り組みも評価され、世界の不動産資産に関するパフォーマンスの評価も優れたものを得ているのが強みです。

投資対象の基準

不動産投資による収益を安定させるためには、投資対象をどのように厳選するかが重要なカギとなります。MCUBS MidCity投資法人では、日本国内でも特に経済的な活気と成長力を持っているとされる三大都市圏をメインエリアとして、不動産物件への投資を行っています。東京圏・大阪圏・名古屋圏には中小規模の企業が多数集中しており、人口も多く単身で企業に勤める人が多数在住しています。こうした画期的なエリアに所在するオフィスビルを重点的な投資対象とすることで、ビジネスの活性化をサポートするとともに、不動産投資と運用によって得られる収益の安定化に繋げているのです。

ただしポートフォリオを構築するにあたり、投資対象であるメインの三大都市圏は全体の70%以上の比率を設定し、これを守っています。残りの30%以下は三大都市圏を除いた政令指定都市や、それに準ずる主要都市もしくは海外に所在する不動産物件。地域によって異なるニーズや活気の移り変わりを見据え、自然災害などのリスクを考えたうえでの判断です。投資対象の分散を図ることで、時代の流れによるリスクを分散させられるため、中長期的な観点から見て安定的な不動産投資が行えるという算段です。海外にも所有する物件がある点が心強いでしょう。

成長戦略と方針

所有している不動産物件を成長させ、より安定した収益を維持していくためにMCUBS MidCity投資法人では運用会社・スポンサー企業の強みを生かした内部・外部成長戦略を構築しています。例えば内部成長戦略として、中長期的な運用資産の収益維持・向上を目的としてキャッシュフローの拡大を図っています。テナント満足度について積極的に調査しているのも、成長戦略の一つ。物件の取得後は運営を通しながらテナントの満足できる空間を作ることで、さらに物件としての価値を向上させ、収益性に大きなポテンシャルをもたらしています。

また外部成長戦略として、物件の運用管理コストを低減させることにも注力しています。運用資産の分散やポートフォリオ効果による収益の変動リスクにも対応するため、スポンサー企業やその株主・グループ会社からの情報提供ネットワークを基盤とした外部成長を推進。よりタイムリーに良質な不動産物件を取得するため、その機会の追及にいそしんでいます。ちなみにオフィスビル以外の用途に供されている不動産などもポートフォリオに構築されており、用途の分散による収益性の確保とリスク回避対策も徹底されています。各方面に情報のアンテナを張り巡らせて不動産の新規取得に注力しながら、着実に不動産収益を膨らませ、投資主に還元している不動産投資信託と評価されています。