【森ヒルズリート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

ジャパンエクセレント投資法人の不動産投資

森ヒルズリート投資法人は、「都市への投資」をコンセプトとして掲げる不動産投資信託。日本の中枢都市である東京都心部をはじめ、各エリアに点在している活気づいた都市の競争力と価値想像力に着目し、それらを高めるために不動産物件への投資と運用を行っています。人口が多く活気に溢れた特徴を持っている都市部には、物件の高い成長性や多大なニーズが見込めます。不動産物件の投資を行う上で非常に有利と言える特徴を兼ね備えた都市部に注目した集中投資によって、資産価値と運用資産の収益性をより高めていこうと考えているのが、森ヒルズリート投資法人の持つ特徴であり戦略です。それぞれの都市には地域によって異なる魅力があります。あらゆる角度からそれぞれの都市を観察し、分析しながら適切と言える運用方法で支えているのです。

また同法人が都市への投資を実現させるために、パートナーとして「森ビル株式会社」と中核とした森ビルグループを位置付けています。森ビルグループは東京都心部において大規模な再開発プロジェクトを次々に手掛けてきた実績を持つ企業。そのため都市特有の特徴や持ち味に大きな知見を持っており、都市集中型の不動産投資信託を行う森ヒルズリート投資法人に心強いバックアップを実現させているのです。法人の名前にも冠された「ヒルズ」は、都市における有名不動産物件にも多く見られる言葉です。安心・安全性に加えて、環境の良さや文化・芸術をキーワードとして形作られていくヒルズの運用に携わることで、より確固たる不動産収益を固めていくでしょう。

プレミアムへの投資

ただやみくもに物件を探して投資するのではなく、より有用であり高い収益性の期待できる物件を見極め、そこに注目して物件を選ぶのが、不動産投資信託として成功するためのカギです。森ヒルズリート投資法人では「プレミアム物件」と言われる、十分な魅力と強みの備わった物件を重視した投資が行われています。ここでいう「プレミアム物件」とは、営業力や施設運営能力が十分に発揮できるエリアである点に加えて、クオリティ・規模・スペックなどから分析して十分な競争力が維持できると判断された物件のことです。物件の選定において慎重か厳正な判断が下され、ふるいにかけられた上での物件のみが選ばれています。

現在同法人のポートフォリオの50%以上をプレミアム物件が占めており、その物件内訳はオフィスビルや住宅、商業施設とカテゴリ・用途も豊富に分散されています。将来的な競争力が期待できる物件であることに加え、用途の分散によってニーズの偏りや収益性ダウンによるリスクを回避している点も、抜かりない森ヒルズリート投資法人のリスク管理と言えるでしょう。また複合性を重視した投資も同法人の強みであり、都市発展のサイクルに重要な要素を果たす、人やモノ、情報といった価値の集まった物件を選んでいるのも強みの一つです。

賃貸管理の方針

不動産物件の投資と運用・管理をしていくうえで、賃貸管理の方針にも徹底した戦略性が練りこまれています。例えばマーケットの把握と適切な条件設定を行うことにより、最もピンポイントで合理的・効率的な物件投資が実現されています。競合物件の特性やテナントのニーズ・動向を把握し、不動産の立地や交通利便性を鑑みた上での条件設定は、物件の運用に大きな影響を及ぼしています。都市の開発に携わってきた森ビルグループならではの戦略と言えるでしょう。新規のテナント誘致にも同様に緻密な戦略を練り、マーケットの把握や条件設定を踏まえたうえでのアプローチ方法を検討しています。移転のスケジュール調整や、新増設対応などの提案も積極的に行うことで、結果としてテナント満足度へ繋げています。

入居テナントへの対応については、環境・衛生・美化・安全・防犯及び防災といった各種方面から満足度を把握し、必要に応じて物件の価値向上に努めています。貸室の拡張や縮小、適切な対応・提案ができるように対策を講じることで、テナントからの評判を維持しているのです。日常的なコミュニケーションも欠かさないことから、テナントの意向・希望にも敏感に対応できる点が同法人の強み。賃貸借におけるコストや収益性についても、積極的に提案を繰り返して賃料や費用の増減を図っています。

サポートと成長戦略

より競争力と収益性の高い物件として成長を遂げるため、森ヒルズリート投資法人では森ビル株式会社によるサポートを前面に受け、成長戦略としています。都市への投資と価値向上を両立させることを大きな軸として、森ビルグループがこれまでに手掛けてきた物件開発・大規模再開発及び、プロパティ・マネジメント業務を通じて得たノウハウを提供されています。これを生かして外部成長と内部成長の戦略を立て、都市ならではのアプローチで物件の価値を高めているのです。森ビル株式会社の持つ情報力や開発力を通して、有力なプレミアム物件を見つけたり、保有物件売却時の優先交渉権を得たりといった点に役立てられています。

また森ビルグループの誇るブランド力と管理運営能力を最大限に活かすことで、投資中の物件に新規テナントを誘致したり、入居テナントへの対応力を養ったりといった内部成長サポートに繋げられています。投資法人と企業グループの間で締結されたサポート契約では、人材の派遣や必要なサポートも含まれており、不動産の管理におけるプロフェッショナル的な対応を実現。ブランド力を活用して各方面への信頼性に繋げることで、大きなアドバンテージとしています。広範な情報ネットワークと運用ノウハウにより、今後も法人としての安定性を高めていくでしょう。