【日本リート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

日本リート投資法人の不動産投資

日本リート投資法人は、オフィスビルや住宅物件、商業施設など、多種多様な不動産物件に投資をする「総合型REIT」と呼ばれるタイプの不動産投資信託。用途の違う物件を豊富に取得・運用することによって、収益の中長期的な成長性と安定性を重視し、維持することに注力しています。総合型の不動産投資法人が持つメリットは、一つの用途の不動産投資にとらわれないことによる、リスクや収益性の分散です。例えば商業施設にのみ集中して不動産投資を行っていると、商業施設へのニーズが下がってきた際に、収益性が大きく低下してしまうというリスクが生まれます。ところが複数の用途の物件に分散して投資を行っていると、一つの分野でニーズが低下したとしても、他の物件による収益性でリスクを回避できるのです。臨機応変にニーズや時代の流れを見極めた立ち回り方が、日本リート投資法人の強みと言えるでしょう。

より多くの投資機会を得るため、異なる収益特性を持っているあらゆる不動産物件に注目しているのが同法人の特徴。ポートフォリオを構築するためには、各用途の投資特性や市場動向の外部環境を勘案することにより、どんなタイミングでどの物件に投資すべきか、チャンスをタイムリーに見極めることが大切。俯瞰的なマーケティングとマネジメントにより、一つ一つのタイミングにおいて、戦略的な動向を取っています。スポンサーである双日株式会社やアジリティー・アセット・アドバイザーズなどのサポートを受け、各種戦略を築き上げています。

ポートフォリオの詳細

日本リート投資法人はポートフォリオを構築するにあたって、不動産物件の用途と所在するエリアを分散させながら、割合についてプランニングしています。全体で見た場合の用途比率は、オフィスビルが50%以上、住宅物件が50%以下、商業施設が20%以下と決められています。全体的に見ればオフィスビルの割合が多く、東京都心部に集中しつつある中小規模の企業から寄せられるオフィスビルへのニーズに合致して、収益性を確保していることがわかります。また時代の流れに比較的左右されづらい住宅物件も比率が高めであり、こちらもニーズを踏まえた上での戦略と言えるでしょう。

各用途における地域別の投資比率は、オフィスビルの場合に都心6区で60%以上、三大都市圏に40%以下、政令指定都市に20%以下とされています。住宅物件の場合は都心6区と三大都市圏で60%以上、政令都市で40%以下。各地域に物件が分散されてはいるものの、主に東京や三大都市圏に集中していることがわかります。東京都心部は特に、独自のブランド力を持つ繁華エリアが多く存在しているため、オフィスビルや住宅物件による収益性が高く期待できるでしょう。他の地域でも同様、そのエリアならではの特性やメリットを生かした不動産を運用することによって利益が得られています。

強みを生かす成長戦略

日本リート投資法人では、取得した不動産物件の強みを生かすための戦略的な成長戦略が築かれています。主な投資対象となっているのは、働く用途のオフィス、住まう用途の住宅、消費する用途の商業施設。これらそれぞれの特性を考慮した上で、物件用途に見合った投資規律を堅持することで、収益性の維持と向上戦略としています。例えばオフィスビルではNOI利回りやリスク耐性の強さに注目し、住宅物件には都心6区の比率や成長性のポテンシャル、商業施設では立地力や都心中規模オフィスといった着眼点を持って、戦略を固く作り上げていくための基盤の強さ・硬さを築き上げています。

日本リート投資法人が考える「都心中規模オフィス」とは、豊富な需要を持っていることや、ボラティリティの低い賃料変動レンジなどの特徴です。取得物件の運用については、ポートフォリオの強みを生かすために三位一体でのマネジメント体制が築かれており、「投資運用部」「資産管理部」「エンジニアリング・マネジメント室」の3部門が設けられています。売買マーケット環境の把握や建物のバリューアップポテンシャルの把握、テナントニーズの把握など、それぞれの部門で異なる分析を実施しながら、ポートフォリオの価値を高めて投資主価値の向上としています。

サステナビリティ方針

投資法人としての信頼性・安定性を示す要素として、地域経済の発展や環境配慮にも力を入れているのが、日本リート投資法人の特徴の一つ。同法人が資産運用業務を委託している双日リートアドバイザーズ株式会社は、ESG(環境・社会・ガバナンス)の視点を積極的に取り込むことによって、投資法人としての収益性の安定と、環境や社会への貢献とを両立させています。投資主価値の最大化には、ただ単純な収益性の確保だけではなく、地域や社会への貢献といった法人そのものの信頼性の高さも含まれているのです。

実際に日本リート投資法人が掲げるサステナビリティ方針として、省エネルギーや温室効果ガス排出削減の推進、循環型社会の実現、ステークホルダーとの連携・協働などが挙げられます。節水を含む資源及び廃棄物の削減やリサイクルも推進することで、社会の循環に貢献しながら物件の持つ価値を高めるという取り組みも注目したいところ。またESG情報についての開示も行っており、取得した不動産物件についてどのような運用がなされているのか、投資主やスポンサー企業など多くの関係者が閲覧することができます。環境認証や評価の継続的な取得にも努め、客観的な評価によって法人の価値を向上させています。