【Oneリート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

Oneリート投資法人の不動産投資

不動産投資信託の「Oneリート投資法人」は、ミドルサイズのオフィスビルをメインの投資対象としている投資法人です。事業用のオフィスビル物件をメインに投資するメリットは、開業する中小規模の事業が増えている現代日本において、安定した賃貸需要が期待できる点です。中でも活気づいており中小規模の企業が集中している都心部のオフィスビルは、常に安定したニーズが集まっています。延床面積がおおむね3300平方メートルから33000平方メートル程度の規模を持つミドルサイズのオフィスは、中小規模の事業者から多く求められている物件です。ポートフォリオの稼働率の高さをキープする上でも効果的な特性となるでしょう。単なるオフィスビルの取得ではなく、立地とビルスペックについて厳選な判断を下した上で物件を取得している点も、同法人の特色の一つ。

事業用のオフィスビルとして活用するのであれば、立地条件やエリアについて念入りな精査が必要です。テナント視点で見た「安心」「快適」「便利」の3要素に配慮した立地を選定することで、より安定した数の入居テナントを獲得し、退去リスクを減らしながら収益性の高い不動産物件の運用を実現させています。「テナントに選ばれるビル」をコンセプトとして、長期的視点でビルスペックの選定と向上も追求しており、Oneリート投資法人のスポンサーグループが有する不動産運用の知見・経験を生かして、物件に更なる付加価値を創造させています。

オフィスビルの強み

Oneリート投資法人が投資対象とする「ミドルサイズのオフィスビル」とは、中規模もしくは中大規模のスペックを満たす物件のことを指します。敢えて大規模オフィスをターゲットにせず、ミドルサイズのオフィスでポートフォリオを構築することによって、流動性が高い・賃料単価・稼働率のボラティリティが低いという強みを最大限に活用しています。Oneリート投資法人の資産運用会社が属しているグループは私募ファンド事業・自己賃貸事業を多く手がけており、ミドルサイズのオフィスビルにおける投資・運用の実績も豊富。そのため同投資法人のオフィスビル投資事業は非常に安定感が見られます。

中小規模のオフィスが最も大切にしている点はどういったことなのか、競合との大きな差をつける競争価値としてどんな条件があれば有利なのかといった、付加価値をつけるべき点の判断にたけています。ミドルサイズのオフィスビルは市場でのストックこそ豊富ではありますが、一定の築年数を経ているため安全面・信頼性に欠けると判断されるものも少なくありません。Oneリート投資法人の物件にはすべて「付加価値創造力」として、耐久性・耐震性ともに優れた物件ばかりが集められているため、高い信頼性が置かれています。

投資エリアの選定

オフィスビルは日本全国各地に点在していますが、Oneリート投資法人はその中でも投資対象エリアを絞って重点的な投資・運用を行っています。「重点投資対象エリア」として策定されているのは、東京経済圏や地方政令指定都市などであり、東京経済圏に関しては投資金額の70%以上が当てられています。オフィス系・商業系の立地適性を図る上で、最も重要な要素として「人口の集積度」に注目しており、行政区域ごとの昼間就業者数や人口密度、主要駅の鉄道駅乗降客数など、様々な数値データにより、投資対象か否かを見出しています。多角的な分析能力において、同法人のスキルは随一とも言えるレベルです。

また立地として、「その用途に適したエリアであるか」という点にも注目しています。テナントそれぞれの特性や属性、その立地や地域エリアごとの土地柄や流行・センスなども吟味した判断により、テナントとオフィスビルが持っている属性をそれぞれ相乗効果として活かす形で発揮しています。最寄り駅までの距離や官公庁、空港、新幹線停車駅へのアクセスも当然視野に入れているため、オフィスビルを拠点として働く利用者も不便はありません。物販・金融関連・飲食店などの充実度も考慮されている点は、独自のハイレベルなサービス性です。

独自のブランド性

オフィスビルと言っても多種多様な形の物件が、無数に存在しています。その中でも人の目を引く物件として、Oneリート投資法人の保有・運用するビルには独自のブランド性が存在します。「ONEST(オネスト)」と呼ばれるこのブランド名称は、「安心」「快適」「便利」を実現するためのスペックのこと。デザイン性にこだわりを持ちながら、快適なオフィスビル環境と安心・安全性に配慮をし、環境面への工夫もこらされたオフィスビルは、テナントの持つポテンシャルをさらに引き立たせるものです。周辺環境への馴染みやすさ・利用客からの信頼性も視野に入れた戦略的な付加価値の創造は、入居テナントへメリットをもたらすことにより、結果として資産価値をも高めています。

運用体制においては、テナントのニーズに絶えず耳を傾けているアセットマネージャーと、専門的な知識を有するファシリティマネージャーの両名が常に存在し、双方が連携して対応することによってテナント満足度と投資主価値の最大化を実現させています。収入の安定化やコストの最適化、スキーム関係者との価値観共有などを通して、物件の付加価値を創造するに至っています。必要なデザインや機能性が導かれる「質」に重きを置いて、競争力の維持を可能にするスペックを分析・採用し続けることで、この独自のブランド性を維持しているのです。