【日本プロロジスリート投資法人】の特徴/実績/評判/口コミ等

日本プロロジスリート投資法人の不動産投資

日本プロロジスリート投資法人は、「Aクラス物流施設」をメインの投資対象とする不動産投資信託です。開発実績を豊富に持っているプロロジス・グループが開発を手掛けた物流施設を中心に投資を行うことにより、中長期的に安定した資産の成長と、投資主価値の最大化を目標としているのが、同法人のコンセプト。日本プロロジスリート投資法人の考える「Aクラス物流施設」の条件は極めて高度であり、物流機能の集約・統合が可能な延床面積が16,500平方メートル以上の規模を有すること、人口集積地や高速道路のインターチェンジなど主要な港湾・空港に近いことなど、投資・運用をしていく上で大きなアドバンテージを持つ特徴が要されています。複数の高難度な条件をクリアした物件のみに投資が行われていることから、慎重とも言えるほどの戦略が練られていることがわかります。

実際に日本プロロジスリート投資法人が投資を行ってきた物流施設には、上層階へのアクセスが可能な車路・スロープや、13~14メートル以上のスパンを持つ車路・トラックバースなど、数多くの好条件がそろっています。倉庫内スペースは柱間隔10メートル以上を基本とするフレキシビリティの高い空間が条件づけられており、防災センターには24時間稼働可能な管理機能の導入が標準とされています。24時間常に管理人もしくは警備員が常駐することが義務付けられているため、防犯・火災など各種トラブルへの対処も万全。施設内には快適な時間を過ごせる休憩スペースも設置されるなど、ただビジネス的な機能を果たしているだけではなく、テナント満足度の高さを維持できるよう工夫が凝らされているのです。

グループのサポート

プロロジスリート投資法人のスポンサー及びサポートを務めているのは、プロロジス・グループです。プロロジス・グループの最終持株会社は物流不動産に特化した米国リートを手掛けており、日本国内だけにとどまらず、海外にもエリアを展開して物流不動産ネットワークを築き上げています。アジア圏には236件、アメリカ大陸には3574件、ヨーロッパ圏には845件の物件を所有するプロロジス・グループの実績は、物流施設に特化した不動産投資信託を行うにおいて、十二分なノウハウと知見、実力を発揮してくれます。バックグラウンドの大きさは同法人の持つ信用性にも繋がる一つの理由です。

日本国内におけるプロロジスは、物流不動産のリーディング企業及びパイオニアとして、全国に100件ものAクラス物流施設を展開・開発しています。物流不動産ならではの運用管理ノウハウや、開発から運営までのすべてをワンストップで提供するサービス性の充実さなどは、数多くの有力なカスタマーとの間で強固なリレーションシップを構築するに至っています。プロロジス・グループの日本における物流不動産開発実績は豊富であり、開発の目線から見た知識により、優秀と言える物件管理が手掛けられているのです。

収益の安定性と状況

アセットクラスとしての物流施設を主に運用している日本プロロジスリート投資法人の不動産物件は、他の用途の不動産にはない安定性・中長期的な稼働率の高さが期待できます。不動産投資と言えば賃貸住宅や商業施設、オフィスビルなどがポピュラーですが、物流施設にはテナントとの長期契約が可能であり、その可能性が高いという特性から、他用途の物件と比べても高い稼働率が維持しやすいのです。また施設のメンテナンスコストや、テナントが退去した後に新たなテナントが入居する際の必要設備投資コストが低くなりやすいという特性もあるため、コストを低く・収益性を高くするための戦略として理にかなっていると言えるでしょう。

特に日本プロロジスリート投資法人の取り扱う不動産投資物件は、Aクラスとしての条件が認められた物流施設です。構造的な供給不足、産業構造の変革などからテナントニーズが高まっている状態であり、収益性の安定はより高い状況。リーシング活動によって賃料の増額も比較的容易に実現させやすく、シングルテナントとの長期契約を通じて賃貸借機関の分散も図れることから、収益性の安定と同時にリスクの分散も図ることが可能となっているのです。

ガバナンス体制と方針

スポンサーであるプロロジス・グループからの共同出資によって、利益相反による弊害を防止しながら互いの健全な成長と発展を方針としています。プロロジス・グループから日本プロロジスリート投資法人への出資(セイムボート出資)として、発行済み投資口数の約15%を保有。同投資法人の要請に応じて、当該投資口の一部をプロロジス・グループが取得することを真摯に検討しています。法人としての安定した財政基盤を築きながら、精力的な物流施設物件への投資・運用を実現させるものです。また同投資法人における資産の取得などの取引については、利害関係者取引に該当する場合、コンプライアンス委員会に承認を得ています。起案から承認・審議・承認までに至るプロセスが多く用意されていることから、慎重な判断が下されやすいのが強みでしょう。

物流施設を利用しているカスタマーをはじめ、消費者や地域社会など様々なステークホルダーとの良好な関係性を構築・維持することに注力しており、物流施設の堅実な運営によって投資主価値の最大化に努めています。日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットとの二つに区分することで、収益の変動を最小化しながら地域分散を図ったポートフォリオを構築する同法人は、戦略や体制作りから一貫して慎重な判断力がうかがえます。