タワーマンションは不動産投資の対象として適している?メリットやデメリットについて徹底解説!

タワーマンションは不動産投資の対象として適している?メリットやデメリットについて徹底解説!

都市の中でひときわ目立つ「タワーマンション」。

周囲に視界を遮るものがない上層階から外を眺めれば、開放感を味わえます。

タワーマンションは、「ご自身で居住する」という目的で購入するだけではなく、不動産投資の対象として購入することも可能です。

ただし、メリットだけではなく、デメリット・注意点もあることにご留意ください。

購入する前に、積立金などの額をチェックし、利回りを計算しておきましょう。

本記事では、タワーマンションを不動産投資の対象にすることを検討している方に向けて、メリットやデメリットを徹底解説します。

タワーマンションとは?

法的な定義が明確にあるわけではありませんが、タワーマンションとは、一般的に「20階(60m)以上の住居用建築物」を意味します。

建築基準法や都市計画法の改正によって、1997年以降、容積率の制限が緩和されたため、全国にタワーマンションが建設されるようになりました。

なお、100mを超えるタワーマンションについては、緊急事態に備えて屋上にヘリポートを設置する義務が課されるなど、厳格な安全対策が講じられています。

不動産投資の対象としてタワーマンションを選ぶメリット

下記は、不動産投資の対象としてタワーマンションを選ぶメリットです。

土地評価額が低くなり、一般的なマンションよりも固定資産税が安くなることがある

人気が高いため、入居者がすぐに決まり、価値が下落しにくい

マンションの場合、固定資産税は敷地面積をマンション内の戸数で割った分、および建物の専有面積分から算出されます。

タワーマンションは一般的なマンションよりも戸数が多いため、固定資産税も安くなる傾向があります。

また、タワーマンションは立地条件や眺望に恵まれているケースが多く、良いイメージがあるため、人気が高いことも特長です。

不動産投資においては「空室」の発生がリスクとして挙げられますが、タワーマンションは人気が高いため、すぐに入居者が決まりやすいです。

そのため、家賃収入が途切れにくく、コンスタントに収入を得ることが可能です。

価値が下落しにくいため、中古物件として売却しやすいことも魅力といえるでしょう。

タワーマンション投資のデメリット・注意点

下記は、タワーマンション投資のデメリット・注意点です。

通常のマンションよりも価格が高い

修繕積立金の負担が大きくなる可能性がある

タワーマンションは人気があるため、一般的なマンションよりも価格が高い傾向があります。

購入する前に収支のシミュレーションを行って、「投資資金の回収期間」や「利回り」をチェックしましょう。

なお、建物を健全な状態に保つためには、定期的な修繕が不可欠です。

「購入したら、後は家賃収入で稼ぐだけ」とはなりません。

タワーマンションは高度な技法で建設された物件が多く、一般的なマンションよりも修繕費用が大きくなる傾向が見受けられます。

最初は修繕積立金の額が低くても、将来的に割り増しされたり、100万円単位で一時金が必要になったりするケースがあるという点にもご留意ください。

不動産投資の対象にタワーマンションを選ぶ際は、利回りなどの条件を見極めよう!

都心の人気タワーマンションの場合、購入費用が高くなるため、平均的な表面利回りは2%台です。なお、表面利回りは、以下の式で計算できます。

表面利回り=(年間家賃収入÷購入価格)×100

ただし、物件を購入する際は、表面利回りだけではなく、管理費や積立金、税金などを考慮した「実質利回り」についてもチェックしなければなりません。

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

実質利回り=((年間家賃収入-年間支出)÷購入価格)×100

修繕積立金の額が大きい物件の場合、表面利回りが高くても、実質利回りが低くなるケースがあることにご留意ください。

積立金などを考慮すると、インカムゲインだけでは利益があまり出ない物件もあります。

ただし、都心の人気タワーマンションは資産価値が低下しにくく、売却による出口戦略を立てやすい傾向があります。

都心を少し離れたエリアの物件を購入することも検討しましょう。

エリアによっては購入価格が安くなり、大きな利回りを実現できることがあります。

ローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税といった費用と、家賃収入、空室率といった要素を吟味して、投資に適した物件を探しましょう。

ちなみに、タワーマンションでは、眺望の良い高層階の方が人気があります。

高層階の物件は、購入価格が高くなりますが、貸し出す際の家賃も高く設定することが可能です。

家賃が高い物件は、入居者の属性が良い傾向があるので、「トラブルを避けたい」「楽に管理したい」という方におすすめです。

本記事の内容が、不動産投資の対象としてタワーマンションの選択を検討されている方のお役に立つことができれば幸いです。