補助金活用で賢く「空き家不動産投資」を始めよう！

空き家をリフォームし、賃貸物件として活用する不動産投資法が注目を集めています。

これだけ聞くと、とても手軽にできそうな気がしますが、実際はどうなのでしょうか。

今回は、空き家不動産投資に実際にかかるコストやメリット・デメリットについて、解説します。

空き家は破格で入手できる時代に

空き家不動産投資を始めるためには、まず空き家を入手することが必要です。

東京都内のケースで見ていくと、エリアにもよりますが、一軒家を数百万円台で購入できることもあります。

確かに、建物は資産価値がつかないようなボロボロの状態であったり、かなり古い家屋が売りに出されたりしていますが、それにしても破格といえるものが多く販売されているのが現状です。

こういった物件の多くが「再建築不可物件」となっています。

再建築不可物件とは、建物に面した道の幅が国の基準以下であるなどの理由で、建て替えが不可とされている物件ということです。

再建築不可物件の場合、通常の価格では買い手がつきにくく、また、家主がそこには住んでいないなどの事情で大がかりな修繕費をかけてリフォームする必要性を感じないケースが多くあります。

そのような物件が、空き家として放置されて破格で売りに出されている、ということです。

空き家不動産投資のメリット

空き家不動産投資のメリットとしては、次のようなものがあげられます。

利回りが高い

東京都内で、大がかりなリフォームをしても合計数百万円程度で一戸建てが手に入れられるとあれば、マンションを購入して賃貸にするマンション投資よりも利回りが高くなります。

東京都内でワンルームマンションを投資用に購入し、月々8万円ほどの賃料を得るために用意する物件の価格としては3,000万円ほどが想定できるでしょう。

物件価格と賃料を考えると、利回りはおよそ4～5％となります。

一方、購入代金とリフォーム費用合わせて1,000万円ほどで手に入れた空き家不動産投資物件の場合、10％ほどの利回りを期待できます。

この利回りの高さが、空き家不動産投資最大のメリットといえるでしょう。

補助金受給ができる

日本では現在、空き家が増加し続けており、治安や景観の面から国や自治体も問題視しています。

空き家を有効活用のために積極的に補助金を出すようになった背景には、このような社会情勢もあるということを理解しておきましょう。

実際に、空き家を購入する際には、以下のような補助金を受けることができます。

・空き家取得補助金

・空き家取得支援補助金

・空き家活用定住促進事業補助金

リフォーム費用についても、さまざまな補助金があります。

・空き家リフォーム補助金

・空き家利活用改修補助事業

・空き家活用モデル事業

・空き家活用促進事業補助金

補助金受給資格としては、空き家をリフォームし、賃貸物件とすることを掲げている自治体も多いため、空き家不動産投資には使いやすい補助金といえるでしょう。

このほかにも、引っ越し費用まで補助してくれるケースもあります。

ただ、条件として地域への定住などをあげている自治体もありますから、不動産投資利用には使えないこともあるので、注意が必要です。

空き家不動産投資のデメリット

では、空き家不動産投資のデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

想定以上にリフォーム費用が必要なケースも多い

長期間メンテナンスされていない状態だった空き家の場合、リフォーム費用が想定以上にかかってしまうケースも多くあります。

購入前に、リフォーム費用の見積もりを取り、利益を試算のうえ、購入しましょう。

入居者がつかないリスク

空き家物件は、都心からアクセスが悪い物件もあり、賃貸ニーズが低いエリアにある可能性もあります。

リフォームして入居者募集をかけても、入居者がつかないリスクもあるということを、理解しておきましょう。

物件購入時に金融機関からの融資が受けにくい

空き家不動産投資最大のデメリットは、物件購入時に金融機関からの融資を受けにくいという点です。

先述した再建築不可物件を購入しようとすると、ローンの審査において物件価値がほぼゼロとみなされてしまいます。

金融機関としては、物件オーナーがローンを支払えなくなった場合に、担保となる物件が再建築不可物件である場合、価値がないと判断します。

その結果「融資不可」となるケースも多いのです。

空き家不動産投資前にリスクとメリットを正しく理解しよう

空き家不動産投資は、補助金などをうまく活用することで、高利回りが期待できます。

社会問題となっている空き家を有効活用することで、社会への貢献も感じながら、利益を得ることができる投資方法として、今後も注目の投資方法といえるでしょう。

ただ、物件購入からリフォームまでと、考慮すべきポイントが多く、ビジネス的な面もありますから、自分が空き家不動産投資に合っているかどうかをよく見極めたうえで、チャレンジを決めることも必要と考えましょう。